北京在4月的最后一天再次調整了房地產政策。自2011年以來，執(zhí)行了長達13年的住房限購政策首次迎來調整。北京市住建委在4月30日發(fā)布了《關于優(yōu)化調整本市住房限購政策的通知》。通知提出，在執(zhí)行現行住房限購政策的基礎上，允許在北京擁有2套住房的本地居民家庭、擁有1套住房的本地單身人士、在北京擁有1套住房且連續(xù)5年在北京繳納社保或個稅的非本地居民家庭和單身人士，在五環(huán)外購買1套住房。

業(yè)內人士表示，這是近半年來北京第8次優(yōu)化限購政策，相當于給所有符合條件的人重新提供了購房資格。北京近幾年五環(huán)外新房成交量占全市比例的80%左右，因此增加五環(huán)外購房指標有望促進新房市場的活躍度。

新政策的主要變化在于，已經擁有住房達到限購套數的家庭可以在五環(huán)外購買1套住房。即：已經擁有2套住房的本地家庭，可以在五環(huán)外購買1套住房；已經擁有1套住房的非本地家庭，也可以在五環(huán)外購買1套住房。已經擁有1套住房的本地單身人士可以在五環(huán)外購買1套住房；已經擁有1套住房的非本地單身人士，在符合限購條件的前提下，也可以在五環(huán)外購買1套住房。

北京市住建委表示，根據北京城市總體規(guī)劃，五環(huán)外平原新城地區(qū)是首都發(fā)展的重點區(qū)域，也是住宅用地供應的主要區(qū)域。允許上述家庭在五環(huán)外購買1套商品住房，符合北京構建新的城市發(fā)展格局的需要，能更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求，促進職住平衡。

北京鏈家研究院院長高原告訴記者，此次政策中明確規(guī)定了可以增購一套住房的區(qū)域為五環(huán)外地區(qū)，這與北京當前城市發(fā)展的方向相符，具有較強的精準性，同時也突破了行政區(qū)劃，體現了全局性和總體性的特點，是北京市“因區(qū)施策、精準施策”調控思路的直接體現與延伸。

根據中原地產研究院的統計數據，北京大約80%的新建商品房房源成交集中在五環(huán)外，這一政策對北京郊區(qū)新盤，特別是改善型新盤非常有利。對于市場來說，當前新建商品房住宅庫存的81.4%位于五環(huán)外，而二手房大約70%的房源也在五環(huán)外。中原地產首席分析師張大偉分析認為，限購政策的松綁有望促進這些區(qū)域市場的成交，提高市場的成交量。

北京的政策仍然具有優(yōu)化的空間，“漸進式”優(yōu)化可能仍然是主要方針。在張大偉看來，這次政策只是一個開始，證明了北京調控政策采取了小步快跑的方式，未來還將不斷出臺限購、限貸等政策的松綁。自2023年下半年以來，北京已經多次優(yōu)化樓市政策，整體政策呈現穩(wěn)步優(yōu)化的態(tài)勢。今年以來，北京取消了離婚家庭三年內不得購房的限制，提高了購買綠色建筑等住房的公積葫蘆島貸款額度，優(yōu)化了購買已改造老舊小區(qū)的公積葫蘆島政策，優(yōu)化了離婚一年內貸款人的信貸政策。這一系列政策組合在一定程度上促進了購房需求的釋放。

需要注意的是，這次政策并未調整原有的限購條件，包括五年社保、戶籍等要求沒有改變?？紤]到城市副中心功能定位和職住平衡，購房家庭新購住房位于通州區(qū)時，還需要符合通州區(qū)戶籍或勞動關系在通州的要求。

高原分析指出：“該政策堅持以實際居住需求為導向，有資格購房的家庭均為實際在京工作生活的家庭，不引入增量人口。”他表示，近年來居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基于工作、生活實際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。

伴隨著產業(yè)結構升級與空間布局調整，北京市部分家庭也出現了職住分離的現象，很多居民均有在工作地周邊購置住房、減少通勤壓力的需求。

當前，改善性購房者已成為北京住宅市場的主力購房群體，此次政策調整對于這類群體具有直接和顯著的意義。

對于北京市場的影響，張大偉在接受采訪時提到：“北京釋放了五環(huán)外限購松綁后，預計其他一線城市最近也會同步，后續(xù)全國政策繼續(xù)寬松是趨勢。”

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，北京房地產市場整體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，本次政策落地執(zhí)行有利于五環(huán)外市場進一步活躍。

房地產市場平穩(wěn)運行或意味著北京樓市政策優(yōu)化節(jié)奏整體仍將是“漸進式”的，過去在市場過熱階段出臺的已經不符合當下市場環(huán)境的限制性政策或將率先得到優(yōu)化調整。

全國各地樓市優(yōu)化政策不斷，市場活躍度或將逐漸恢復。

進入4月以來，全國各地樓市動作不斷，給購房需求減負的“減法”政策、松綁限購增加購房群體的“加法”政策也不斷出臺。

其實在過去三年，很多城市已經全面解除了限購，比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢等。

4月28日，成都出臺新政，全面取消了住房限購政策。

4月30日，直轄市中的天津，率先推出新政，放開大戶型新房限購，并且明確京冀戶籍居民可享受天津戶籍居民同樣的購房政策。

張大偉表示，在新的市場形勢下，全國房地產市場已經從以前的投資投機比例高，逐漸轉變?yōu)閷┣箨P系、房地產前景和未來房價的預期，買房行為等發(fā)生了重大變化。

過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策，都不再適用當下市場，都應該逐步退出。

4月30日，中共中央政治局召開會議提到，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。

對此，中指研究院分析稱，未來，隨著宏觀政策協同發(fā)力以及房地產供需兩端政策持續(xù)跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復，同時年中高基數影響逐步減弱，預計整體房地產銷售同比降幅將有所收窄。